Loi Breyne – La Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 28 mars 2024 que la nullité doit être invoquée avant l’octroi de réception provisoire.

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », encadre les opérations de promotions immobilières telles que la vente sur plan ou la construction de maisons « clé sur porte ».

La loi Breyne est une loi impérative qui vise à défendre les intérêts particuliers des acquéreurs ou des maîtres de l’ouvrage.

Compte tenu du caractère protecteur de la loi, le législateur a estimé utile de prévoir un régime de sanction en cas de violation de certaines dispositions de la loi Breyne.

L’article 13 de la loi Breyne détermine ainsi le régime de nullité en cas d’insertion dans le contrat d’une clause qui violerait certaines dispositions protectrices de la loi. Selon l’hypothèse, la nullité peut être limitée à la clause litigieuse ou s’étendre à l’ensemble de la convention.

Le régime de nullité mis en place par le législateur est un régime de nullité « relative ». En d’autres termes, la possibilité d’invoquer la nullité est réservée à la seule personne protégée, c’est-à-dire le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur.

L’alinéa 3 de l’article 13 de la loi précitée précise que la nullité doit être invoquée par le maître de l’ouvrage avant l’octroi de la réception provisoire ou par l’acquéreur avant la passation de l’acte authentique de vente.

Dans son récent arrêt du 28 mars 2024, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette règle temporelle.

Après avoir exposé les règles de nullité applicables en cas de clauses contraires à certaines dispositions de la loi Breyne, la Cour de cassation a souligné que l’article 13 de la loi prévoit que la nullité doit être invoquée par le maître de l’ouvrage avant l’octroi de la réception de l’ouvrage.

Dans l’affaire lui soumise, la Cour de cassation a  considéré que la Cour d’appel a violé l’article 13 de la loi Breyne en rejetant l’exception de tardiveté de l’action en nullité soulevée par le constructeur.

En l’espèce, le constructeur a fait valoir devant la juridiction d’appel que la nullité du contrat de construction a été tardivement invoquée par le maître de l’ouvrage dans la mesure où ce dernier n’a sollicité le bénéfice de la nullité que dans ses conclusions après expertise alors que le bien avait été réceptionné 6 mois plus tôt.

Le fait que le maître de l’ouvrage ait évoqué, dans une lettre antérieure à la réception provisoire, la nullité du contrat, n’a pas été retenu par la Cour de cassation comme un élément de nature à justifier le rejet de l’exception de tardiveté de l’action en nullité invoquée par le constructeur.

En conclusions, dans son arrêt du 28 mars 2024, la Cour de cassation rappelle que tout maître de l’ouvrage ou acquéreur doit veiller à se prévaloir de la nullité du contrat ou de la clause contraire à la loi avant l’octroi de la réception provisoire ou avant la passation de l’acte authentique de vente.